املاک

اغلب اختلافات ملکی بین مردم از بسترِ یک «قرارداد» و «مبایعنامه» یا «قولنامه» ناشی می‌شود. به منظور هدایت درست و صحیح یک پرونده ملکی یا اختلافات ملکی، شناخت فنی و تخصصی وکیل از آیین دادرسی مدنی ویژه دعاوی قراردادی و رویه معمول محاکم قضایی حائز اهمیت می‌باشد. بهترین وکلای ملکی تهران این توانایی را از مجرای وکالت پرتکرار در پرونده‌ها و دعاوی متعدد قراردادی و ملکی در دادگستری کسب می‌کنند. علاوه بر آشنایی کامل با شیوه دفاع در پرونده‌های ملکی و همچنین شناخت از رویه دادگاه‌ها و مراجع قضایی، بهترین وکلای ملکی تهران باید تعهد بالایی در پیگیری امور موکل داشته باشند و علی‌الخصوص با دقت نظر نوشتجات و مندرجات اسناد ملکی شامل مبایعنامه، قولنامه، سند قطعی غیرمنقول یا بنجاق، صورتمجلس تفکیکی، جواز ساخت، عقد مشارکت، پایان کار، سند تک برگی، احکام و آراء دادگاه‌ها و سایر اوراق پرونده را نیز مطالعه کنند تا بر همه زوایای آن پرونده مسلط شوند. بدون شک بهترین وکلای ملکی تهران از این ویژگی باید برخوردار باشند. خوانندگان محترم این نوشتار برای اینکه بتوانند مشخصه و ویژگی‌های وکیل ملکی خوب و وکیل ملکی ماهر را بهتر بشناسند و یک دفتر وکالت متخصص ملکی را برای کار خود انتخاب کنند، باید به نکات گفته شده توجه ویژه‌ای داشته باشند. بدون شک انتخاب یک وکیل متبحر ملکی، باعث می‌شود پرونده شما به نحو بهتری مدیریت شود و مسیر درست قانونی جهت احقاق حقوق قانونی شود طی شود.

بهترین وکیل ملکی

در تهران باید تعهد بالایی در پیگیری پرونده شما در دادگستری داشته باشند.

بهترین وکیل ملکی

در تهران باید دقت نظر لازم جهت مطالعه تمامی اوراق و اسناد پرونده را دارا باشند.

برترین وکیل ملکی تهران:

باید بر رویه قضایی دادگاه‌ها و مجتمع‌های قضایی تهران آگاهی و اشراف کامل داشته باشند.

وکیل متخصص ملکی:

باید بر قوانین و مقررات بویژه در حوزه عقود و معاملات و آیین دادرسی مدنی تسلط قابل قبولی داشته باشند.

وکیل ماهر و متبحر ملکی

باید دادخواست‌ها و لوایح خود را با حساسیت زیاد تنظیم کنند تا حتی المقدور با قرارهای شکلی نظیر عدم استماع دعوی و یا رد دعوی مواجه نشود و از این حیث حقوق موکل تضییع نگردد.

وکیل متخصص ملکی

باید توانایی ویژه‌ای در مدیریت روند دادرسی پرونده و دعوی ملکی داشته باشد و از کوچکترین ظرفیت های قانونی برای احقاق حقوق موکل خود بهره ببرد.

بهترین وکلای ملکی تهران

ترجیحاً باید به صورت گروهی فعالیت کنند. بدون شک انجام کار گروهی به جهات متعدد و مختلف به نفع موکل می‌باشد و نتیجه بهتری را برای ایشان به همراه دارد.

بهترین وکلای ملکی تهران

باید در تنظیم قراردادها و شناخت ضمانت اجراهای قراردادی تخصص و تبحر عملی داشته باشند.

به طور کلی در کشور ما فرهنگ استفاده از تخصص متخصصین در نظام آموزشی و رسانه‌های گروهی به درستی تبیین نشده است. این مسئله در حوزه خدمات حقوقی به مراتب بیشتر از سایر حوزه‌های تخصصی مشهود است و از همین رو بیشتر آسیب‌ها نیز از این محل حادث می‌شود. برای مثال اغلب افراد جامعه بدون آگاهی از آثار حقوقی مندرجات اسناد و قراردادها اقدام به امضای آن می‌کنند و پس از حدوث مشکل به وکیل مراجعه می‌کنند. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته مردم از همان ابتدا از تخصص وکلای باتجربه و متعهد استفاده می‌کنند و عموماً بدون مشورت گرفتن از وکیل متخصص و متبحر، هیج سند یا قراردادی را امضاء نمی‌کنند. تا زمانی که فرهنگ استفاده از وکلای متخصص و با تعهد در کشور ما نهادینه نشود، مشکلات و گرفتاری‌های حقوقی مردم روز به روز بیشتر می‌شود و این روند فزاینده هیچ وقت کاسته نمی‌شود.

هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

بنابر توصیه بهترین وکیل ملکی تهران اول باید اهلیت و سمت فروشنده را بررسی کنید. پس از آن باید اصالت اسناد مالکیت و سمت فروشنده را از طریق مراجع ذی‌صلاح احراز کنید. مشخصاً در این مرحله باید بررسی شود که ملک مورد نظر فاقد سابقه رهنی و بازداشتی باشد. در گام سوم وکیل با سابقه  و متخصص ملکی در تهران به شما توصیه می‌کند حتماً مندرجات اسناد و مدارکی ابرازی از سوی فروشنده و محل استقرار آن را با کمک یک وکیل متخصص ملکی بررسی کنید. در گام نهایی، هنگام نگارش قرارداد و مبایعنامه، باید حتماً به نکات حائز اهمیتی نظیر شرایط فک رهن، وجه التزام تخلف از انجام تعهد، نحوه مطالبه وجه التزام و خسارت، شرایط انحلال قرارداد و نحوه استقرار حق فسخ و همچنین اعمال آن، مرجع حل اختلاف و مواردی از این قبیل، علم و آگاهی کافی داشته باشید. بدون شک آگاهی نسبت به نکات یادشده و آثار حقوقی و عملی آنها جزء با اخذ مشاوره از یک وکیل باسابقه ملکی در تهران حاصل نمی‌شود.

لیک ویدیوی پاسخ به سوالات شما در مورد خرید ملک توسط وکیل ملکی دانیال کریمی
قبل از خرید ملک این ویدیو رو ببین (aparat.com)

چگونه مطمئن شویم ملکی که توسط فروشنده و مشاور املاک به ما نشان می‌دهند همان است که در سند و قولنامه آمده است؟

در این خصوص بهترین وکیل ملکی تهران توصیه می‌کند حتماً مشخصات ثبتی ملک را با آپارتمان و ملکی که هنگام خرید به شما نشان می‌دهند مطابقت دهید. اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای سند رسمی کاداستر باشد، شما می‌توانید با کمک و راهنمایی یک وکیل ملکی خوب و کاربلد، به سایت ژئوپلنر مراجعه کنید و شناسه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات (جام) مندرج در قسمت پایین سند تک برگ کاداستر را در کادرهای تعریف شده در سایت موصوف بارگزاری کنید تا محل استقرار ساختمان را بیابید حتما  برای اندازه گیری از نقشه برداری utm و نقشه یک دو هزارم  استفاده کنید و حتماً این کار را با حضور وکیل متخصص ملکی و توسط یک نقشه بردار حرفه ای انجام دهید، حریم رودخانه را رعایت کنید و حتماً بهترین وکیل ملکی این مسئله را به شما باید تذکر دهد، زیرا اگر ملک در حریم رودخانه باشد بخش قابل توجهی از ملک اصلاح خواهد شد و ممکن است اساساً به شما اجازه ساخت و ساز ندهند و یا پس از اصلاح و عقب نشینی چیزی از ملک برای شما باقی نماند!. اگر ملک مورد نظر قولنامه‌ای و فاقد سند است، حتماً با مشورت یک وکیل ماهر ملکی و یک کارشناس ثبتی حدود اربعه مندرج در مبایعنامه را با ملکی که به شما نشان می‌دهند، انطباق دهید تا از صحت گفته‌های فروشنده مطمئن شوید. نکته مهم دیگری که مورد تاکید بهترین وکیل ملکی تهران است این است که حتماً مندرجات پشت سند تک برگ کاداستر را بررسی کنید و از امکانات آپارتمان خریداری شده (شاملانباری و پارکینگ و جایگاه آنها) مطمئن شوید.

اگر فروشنده ملک در زمان مقرر در قرارداد اقدام به انتقال سند رسمی ننماید خریدار چه کاری باید انجام دهد؟

بهترین وکیل ملکی تهران در این خصوص به شما توصیه می‌کند اگر خریدار هستید و فروشنده در تاریخ مقرر در مبایعنامه در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی به نام شما حاضر نشود، حتماً شما در  همان روز مقرر در مبایعنامه با همراه داشتن چک بانکی به میزان تتمه ثمن (چکی که قابلیت ابطال و برگشت به حساب شما را داشته باشد) در آن دفترخانه حاضر شوید و با ارائه اسناد و مدارک و علی‌الخصوص چک  بانکی به سردفتر و اعلام آمادگی خود جهت پرداخت تتمه ثمن، از سردفترخانه ابتداً تقاضای ثبت سند کنید  و از سر دفتر بخواهید مطابق مقررات موضوع آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند و نسخه‌ای ممهور به مهر دفترخانه با قید تاریخ همان روز به شما تحویل دهد. پیشنهاد می شود قبل از خروج از دفترخانه محتوای گواهی عدم حضور صادره را برای بهترین وکیل ملکی بخوانید که مغایرتی وجود نداشته باشد.  اخذ این گواهی باعث می‌شود شما بتوانید در ادامه با کمک یک وکیل متخصص ملکی نسبت به مطالبه وجه‌التزام و خسارات قراردادی در مراجع قضایی اقدام کنید. بی‌شک وجود این گواهی راه را برای یک وکیل حاذق ملکی در طرح دعاوی علیه فروشنده هموارتر می‌کند. از بحث خسارت که بگذریم، شما می‌توانید جهت الزام به فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز اقدام کنید. البته طرح دادخواست الزام به تنظیم سند امری فنی و تخصصی بوده و توصیه می‌شود به کمک یک وکیل ملکی خوب اقدام به انجام آن نمایید. استفاده از دانش تخصصی یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه باعث جلوگیری از هدر رفتن زمان و هزینه شما می‌شود، زیرا مطابق قواعد دادرسی چنانچه شما به درستی خواسته اینگونه دعاوی را مطرح نکنید و یا اشخاص مرتبط را جزء اصحاب دعوی قرار ندهید، دادگاه رسیدگی‌کننده به پرونده شما موظف است قرار عدم استماع دعوی و یا قرار رد دعوی صادر نماید و صدور اینگونه قرارها، حداقل هشت ماه تا یک سال شما را از رسیدن به مقصودتان دورتر می‌کند . مضاف بر آن هزینه دادرسی پرداختی از سوی شما نیز عودت نمی‌شود. بنابراین یک وکیل متخصص ملکی که در حوزه پرونده‌های ملکی دارای سابقه وکالتی متعدد و پرتکرار است و اشراف کامل به قوانین و مقررات و رویه دادگاه‌ها دارد می تواند مسیر شما را هموارتر کند و حقوق قانونی شما را صیانت نماید.

پادکست پاسخ به سوالات شما در مورد خرید ملک توسط بهترین وکیل ملکی تهران

چگونه به عنوان فروشنده مبایعنامه را فسخ کنیم؟

اگر شما فروشنده هستید و از این مسئله نگران هستید که خریدار در مواعد مقرر در مبایعنامه اقساط ثمن را به شما پرداخت نکند، حتماً هنگام تنظیم مبایعنامه و پیش از امضای آن با مشورت بهترین وکیل ملکی در تهران اقدام به درج خیار شرط در قرارداد و مبایعنامه خود نمایید. این بدان معناست که در قرارداد شرط شود چنانچه خریدار سر موعد پرداخت، ثمن را پرداخت نکند و یا یکی از چک‌های صادره از سوی ایشان وصول نشود، فروشنده اختیار دارد ظرف مهلت ۴۸ ساعت با ارسال اظهارنامه رسمی قرارداد را فسخ کند. شایان ذکر است اِعمال حق فسخ و اعلام آن امری بسیار حساس بوده و اکیداً توصیه می‌شود آن را زیر نظر یک وکیل دادگستری متعهد و متخصص ملکی انجام دهید تا کلیه ظرافت‌های قانونی موجود در این خصوص رعایت شود.

چگونه به عنوان خریدار مبایعنامه را فسخ کنیم؟

به دلیل شرایط تورمی حاکم بر کشور معمولاً بهترین وکیل ملکی به خریداران توصیه نمی کند که مبایعنامه خود را فسخ کند. زیرا فسخ مبایعنامه توسط خریدار باعث می شود مالکیت ملک به فروشنده بازگردد لیکن هیچ تضمینی وجود ندارد که فروشنده همزمان با فسخ قرارداد توسط خریدار، ثمن پرداختی را نیز عودت دهد. در اینصورت خریدار بی نوا باید سالها جهت الزام فروشنده به عودت ثمن پله های دادگستری را طی کند و قطعاً با توجه به تورم حاکم بر کشور ارزش خرید آن نیز نابود می‌شود. بنابراین اگر خریدار هستید و قصد فسخ مبایعنامه خود را دارید با احتیاط بیشتری اقدام کنید و حتماً از تجربه و تخصص یک وکیل ملکی خوب در تهران در این مسیر استفاده کنید.

اگر ملک خریداری شده در رهن بانک باشد چه کار کنیم؟

بهترین وکیل ملکی در تهران در اینگونه موارد به مراجعین خود توصیه می‌کند؛ در قرارداد خرید ملک حتماً پرداخت بخشی از ثمن (به میزان مبلغ رهن و طلب بانک) موکول به فک رهن ملک توسط فروشنده شود. زیرا چنانچه شما به عنوان خریدار کلیه ثمن را بپردازید و فروشنده ملک را فک رهن نکند، شما مجبور خواهید بود اقدام به طرح دعوی الزام فروشنده به فک رهن نموده و نهایتاً پس از اخذ حکم قطعی از دادگاه صلاحیتدار، با هزینه شخصی خود اقدام به فک رهن و انتقال سند کنید و سپس برای دریافت مبالغ پرداختی به بانک به فروشنده خود رجوع نمایید.

وضعیت ثبتی املاک در ایران:

تا پیش از تصویب قانون ثبت عمومی مصوب ۱۳۰۶، ثبت مالکیت و نقل و انتقال املاک و اراضی اختیاری بود، اما بعد از تصویب این قانون  و قانون ثبت اسناد و املاک، مالکین کلیه اراضی و املاک در کشور موظف شدند که در مهلت مقرر در این قوانین نسبت به ثبت املاک و اراضی خود اقدام نمایند. امروزه املاک از نظر ثبتی به طور کلی به چهار دسته تقسیم می شوند؛ املاک ثبت شده، املاک جاری، املاک مجهول المالک و املاک از قلم افتاده. در حال حاضر بیشتر اراضی و املاک کشور از نوع ثبت شده می باشند. اگر مالک ملکی هستید که از نوع ثبت شده نمی باشد می‌توانید با کمک و مشورت یک وکیل ماهر ملکی نسبت به انجام تشریفات قانونی نزد اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و سایر ادارات و ارگان های ذی ربط اقدام کنید و با ثبت ملک خود از مزایای آن بهره مند شوید. بی‌شک بهره گیری از دانش تخصص یک وکیل متخصص ملکی طی این مسیر دشوار را برای شما هموارتر می‌کند.

آیا بابت دریافت ثمن قرارداد از خریدار چک دریافت کنیم؟

مطابق عرف حاکم بر معاملات املاک در کشور ما، خریدار معمولاً ابتدا و هنگام تنظیم و امضای مبایعنامه نیمی از مبلغ ثمن را پرداخت می‌کند و پرداخت الباقی آن را موکول به تحویل ملک و تنظیم سند رسمی آن می کند. اگر فروشنده هستید و بیم عدم پرداخت ثمن از جانب خریدار را دارید بهترین وکیل ملکی تهران به شما توصیه می‌کند‌؛ اولاً؛ بابت اقساط ثمن چک صیادی ثبت شده در سامانه صیاد از خریدار اخذ کنید و حتماً در همان جلسه امضای مبایعنامه مطمئن شوید خریدار جک موصوف را در سامانه به نام شما صادر و ثبت کرده است. ثانیاً؛ برای خود حق فسخ درنظر بگیرید و قید نمایید چنانچه خریدار در موعد مقرر مبلغ ثمن را پرداخت نکند شما علاوه بر حق دریافت وجه النزام و خسارت می توانید قرارداد را فسخ کنید.

املاک مشاعی چگونه املاکی هستند؟

اگر مالکیت یک قطعه زمین یا آپارتمان و ساختمانی بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت مشاعی می‌گویند. اگر در ملکی با اشخاص دیگری شریک هستید شما دارای حق مالکیت مشاعی هستید. حق مالکیت مشاعی از مالکیت مفروز (مالکیت تک نفره) امتیازات کمتری دارد. برای مثال شما نمی توانید در ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکاء تصرف کنید. برای آگاهی نسبت به حقوق قانونی خود به عنوان مالک مشاعی حتماً از دانش تخصصی یک وکیل ملکی خوب بهره ببرید.

خلع ید مشاعی چیست؟

چنانچه پیش‌تر گفته شد مالکین یک ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکاء حق تصرف در آن ملک را ندارند. چنانچه مالک مشاعی بدون اذن اقدام به تصرف تمام و یا حتی بخشی از ملک نماید شما می توانید با کمک یک وکیل ماهر ملکی اقدام به طرح دعوی خلع ید مشاعی علیه متصرف و شریک خود نمایید. در اینصورت پس از طی تشریفات قانونی و صدور حکم به نفع شما، شریک شما به دستور دادگاه و بوسیله مامورین نیروی انتظامی و نماینده دادستان از آن محل خارج و اصطلاحاً خلع ید می شود. البته در این موارد ملک مزبور به شما تسلیم نمی شود زیرا شما نیز برای تصرف در آن باید اذن سایر شرکاء را داشته باشید.

چگونه می توانیم سهم مشاعی خود در یک ملک را جداکنیم یا آنرا بفروشیم؟

با مشاوره قبلی از وکیل پایه یک دادگستری دعاوی ملکی شما به عنوان شریک و مالک مشاعی مطابق قانون می‌توانید سهم مشاعی خود را به اشخاص دیگری منتقل کنید البته اگر صرفاً یک شریک داشته باشید و ملک قابل تقسیم باشد پیش از انتقال باید او را از قصد خود باخبر کنید تا چنانچه نامبرده قصد استفاده از حق شفعه خود را دارد نسبت به اِعمال آن اقدام کند البته شرایط اعمال حق شفعه را قبلاً با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی چک کنید.. علی‌ایحال در صورتی که بخواهید کل آن ملک تفکیک شود و سهم شما به صورت مفروز و تفکیکی به شما تحویل و به نام شما سند شش دانگ صادر شود می‌توانید با کمک یک وکیل متخصص دعاوی ملکی اقدام به طرح درخواست و دادخواست‌های مقتضی نمایید. یک  وکیل مجرب ملکی در اینگونه موارد ابتدا از طریق ادراه ثبت اسناد و املاک محل اقدام به ثبت درخواست افراز مال مشاعی مطابق قانون فروش و افراز مال مشاع می‌نماید و تشریفات ظریف آن را مطابق قانون موصوف و آیین‌نامه و بخشنامه‌های ناظر بر آن طی می کند. چنانچه اداره ثبت اعلام نماید این ملک قابلیت افراز ندارد وکیل کاربلد ملکی بلافاصله اقدام به ثبت دادخواست فروش مال مشاع نزد مرجع ذیصلاح قضایی می‌کند و از این طریق شش دانگ ملک را بفروش می‌رساند. ضمناً وکیل ماهر و باسابقه ملکی با مشاوره امور ملکی، صرفه و صلاح موکل خود را دستور فروش بررسی می کند  و چنانچه دستور فروش به هر دلیلی به نفع موکل نباشد راهکارهای جایگزین ارایه می دهد.

آیا خرید املاک اوقافی امکان پذیر است؟

برخلاف تصور رایح بین مردم، خرید و فروش املاک موقوفه به غیر موارد خاص جایز نیست. در قوانین و مقررات ما صرفاً در دو مورد مجوز خرید و فروش اینگونه املاک وجود دارد؛ اول اینکه بین کسانی که ملک به نفع آنها وقف شده (موقوف علیهم) اختلافی ایجاد شود و احتمال خونریزی بین آنها وجود داشته باشد و دوم اینکه ملک موقوفه خراب شود و یا احتمال خرابی آن برود به نحوی که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد. به طور کلی املاک موقوفی به سه دسته تقسیم می‌شوند؛ دسته اول املاکی هستند که صرفاً عرصه آنها وقف است. دسته دوم املاک هستند که علاوه بر عرصه و زمین آن، اعیانی و مستحدثات آن نیز وقف است و دسته سوم املاکی هستند که صرفاً اعیانی و بنای آن وقف می باشد. چنانچه قصد خرید این گونه املاک را دارید حتماً پیش از امضای قرارداد با یک وکیل متخصص املاک موقوفی مشورت نمایید.

چگونه متصرف عدوانی را از ملک خود خارج کنیم؟

اگر شما مالک ملکی هستید و شخص دیگری به زور یا بدون اجازه شما اقدام به تصرف آن کرده است می‌توانید مطابق مقررات قانونی و با کمک یک وکیل متخصص ملکی اقدام به طرح دعوی تصرف عدوانی نزد مرجع صلاحیتدار یعنی دادگاه محل وقوع ملک نمایید، اما چنانچه سابقه تصرفات متصرف ملک شما به اجبار نبوده برای مثال با اذن شما در آنجا تصرف داشته و هم‌اکنون علیرغم اعلام شما حاضر به ترک ملک و تحویل آن نیست باید دعوی خلع ید مطرح کنید. این دو عنوان دعاوی بسیار شبیه یکدیگر می باشند لیکن جایگاه طرح آنها متفاوت است. برای تشخیص این دو از یکدیگر باید از دانش تخصص بهترین وکیل ملکی بهره ببرید، در غیراینصورت ممکن است با طرح دعوی اشتباه وقت و هزینه‌های دادرسی پرداختی  از سوی شما تلف شود و در نهایت با یک قرار رد دعوی یا عدم استماع دعوی مواجه شوید.

اگر ملک را پیش خرید نماییم و سازنده مطابق متریال ذکر شده در قرارداد اقدام به ساخت نکرده باشد چگونه می توانیم از وی خسارت دریافت کنیم؟

وکیل مجرب ملکی در این موارد به شما توصیه می‌کند ابتدا ملک خود را تحویل بگیرید. پس از تحویل چنانچه مشخص شود سازنده و فروشنده از متریال و مصالح ضعیف تری نسبت به آنچه که در قرارداد آمده استفاده کرده، ابتدا با مشورت یک وکیل ملکی خوب اقدام به تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک نمایید و پس از آن نسبت به مطالبه خسارت در دادگاه صلاحیتدار اقدام کنید. البته اگر بابت این نقض تعهد در قرارداد وجه التزامی تعریف شده باشد، طبیعتاً  شما می‌باید نسبت به مطالبه آن مبلغ اقدام کنید. برای تشخیص بهتر و دقیق تر این موارد حتماً به یک وکیل ملکی خوب مراجعه کنید.

آیا ملک و آپارتمان پیش خرید کنیم؟

امروزه به دلیل رشد قیمت ملک چاره ای جزء توسل به راههایی نظیر پیش خرید ملک وجود ندارد. چنانچه قصد خرید املاک به صورت پیش خرید را دارید بنا بر توصیه بهترین وکلای ملکی تهران، ابتدا مفاد قرارداد مشارکت در ساخت که بین سازنده و مالکین عرصه منعقد شده است را با دقت نظر بالا و با کمک یک وکیل متخصص ملکی بررسی نمایید و پس از آن هنگام امضای مبایعنامه حتی المقدور علاوه بر امضای سازنده و یا وکیل وی، امضای کلیه مالیکن عرصه را نیز ذیل مبایعنامه خود اخذ نمایید.

تنظیم سند رسمی ملک یکی از مهم‌ترین مراحل در معاملات ملکی است. یک سند رسمی ملکی، سندی معتبر و مورد تأیید قانون است که مالکیت ملک را به صورت قانونی به شخص خریدار منتقل می‌کند. بنابراین، انتخاب یک وکیل مجرب ملکی برای تنظیم سند رسمی ملک، بسیار مهم است.

چگونه یک وکیل مجرب ملکی برای تنظیم سند رسمی ملک خود پیدا کنیم؟ به چه طریقی بهترین وکیل دعاوی ملکی را پیدا کنم؟

برای پیدا کردن یک وکیل مجرب ملکی برای تنظیم سند رسمی ملک خود، می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید:

-توصیه دوستان و آشنایان: اگر کسی در اطراف شما از خدمات یک وکیل متخصص راضی بوده است، می‌توانید از او بخواهید که نام وکیل مورد نظر خود را به شما معرفی کند.

– جستجوی اینترنتی:  در اینترنت و بانک‌های اطلاعاتی می‌توانید لیست وکلای ملکی را پیدا کنید. با مطالعه اطلاعات موجود در این لیست‌ها می‌توانید وکلایی را که با شرایط شما مطابقت دارند، شناسایی کنید.

–  مراجعه به کانون وکلای دادگستری: کانون وکلای دادگستری، لیست وکلای عضو خود را در اختیار عموم قرار می‌دهد. می‌توانید با مراجعه به کانون وکلای دادگستری، از لیست وکلای عضو، وکیل مورد نظر خود را انتخاب کنید.

هنگام انتخاب یک وکیل ملکی برای تنظیم سند رسمی ملک خود، باید به نکات زیر توجه کنید:

*سابقه و تجربه کافی: یکی از مهم‌ترین عواملی که باید در نظر گرفته شود، سابقه کاری وکیل است. وکیلی با سابقه بلند و تجربه‌های متعدد، معمولا با انواع مختلف مسائل و چالش‌های حقوقی مواجه شده و می‌تواند به شما در موقعیت‌های مختلف کمک کند.

*تخصص در امور ملکی: وکیل ملکی باید تخصص و تجربه کافی در زمینه قوانین و مقررات مربوط به ملک و املاک داشته باشد.

*متخصص در تنظیم قراردادهای ملکی: وکیل ملکی باید مهارت کافی در تنظیم قراردادهای ملکی داشته باشد.

*هزینه مناسب: هزینه خدمات وکیل ملکی، بر اساس عوامل مختلفی مانند سابقه و تجربه وکیل، پیچیدگی پرونده و مکان جغرافیایی محاسبه می‌شود.

*برای انتخاب یک وکیل ملکی مناسب، می‌توانید با چند وکیل ملکی مختلف، مشاوره داشته باشید و با مقایسه خدمات و قیمت‌های آنها، بهترین گزینه را انتخاب کنید.

در ادامه، چند سؤال کلیدی را که می‌توانید در جلسه مشاوره با وکیل ملکی از او بپرسید، آورده شده است:

*سابقه و تجربه شما در زمینه امور ملکی چقدر است؟

*آیا در تنظیم قراردادهای ملکی تخصص دارید؟

*هزینه خدمات شما چقدر است؟

*آیا می‌توانید به صورت حضوری و تلفنی، مشاوره ارائه دهید؟

*آیا می‌توانید در صورت بروز مشکلات در مراحل بعدی معامله، از حقوق من دفاع کنید؟

پاسخ‌های وکیل ملکی به این سؤالات، می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری برای انتخاب بهترین وکیل ملکی کمک کند.

برای مشاوره امور ملکی و کسب اطلاع از ضوابط حقوقی خرید یک ملک خوب، می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید:

*مراجعه به دفتر وکیل ملکی: این روش سنتی‌ترین روش برای دریافت مشاوره امور ملکی است. در این روش، شما می‌توانید با مراجعه به دفتر وکیل ملکی، با او ملاقات حضوری داشته باشید و سؤالات خود را از او بپرسید.

*مشاوره تلفنی: اگر فرصت ملاقات حضوری با وکیل ملکی را ندارید، می‌توانید از طریق تلفن با او مشاوره داشته باشید. این روش، روشی سریع و آسان است.

*مشاوره آنلاین: در حال حاضر، بسیاری از وکلا خدمات مشاوره آنلاین را نیز ارائه می‌دهند. در این روش، شما می‌توانید با استفاده از اینترنت، با وکیل ملکی ارتباط برقرار کنید و سؤالات خود را از او بپرسید.

هنگام دریافت مشاوره امور ملکی، باید نکات زیر را در نظر داشته باشید:

*موضوع مشاوره خود را مشخص کنید: قبل از مراجعه به وکیل ملکی، موضوع مشاوره خود را مشخص کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا سؤالات خود را به صورت هدفمند مطرح کنید.

*اطلاعات لازم را آماده کنید: قبل از مراجعه به وکیل ملکی، اطلاعات لازم را در مورد موضوع مشاوره خود جمع‌آوری کنید. این اطلاعات می‌تواند شامل مدارک ملک، قراردادهای ملکی و سایر اطلاعات مرتبط باشد.

*سؤالات خود را به صورت واضح و مختصر مطرح کنید: هنگام مشاوره با وکیل ملکی، سؤالات خود را به صورت واضح و مختصر مطرح کنید. این کار به وکیل ملکی کمک می‌کند تا سؤالات شما را به درستی درک کند.

در ادامه، چند سؤال کلیدی را که می‌توانید در جلسه مشاوره با وکیل ملکی از او بپرسید، آورده شده است:

*آیا ملک مورد نظر دارای مشکلات حقوقی است؟

*آیا قیمت ملک مورد نظر منطقی است؟

*آیا قرارداد ملکی تنظیم شده، شرایط منصفانه‌ای را برای طرفین ایجاد می‌کند؟

*در صورت بروز مشکلات در آینده، چه اقداماتی باید انجام دهم؟

پاسخ‌های وکیل ملکی به این سؤالات، می‌تواند به شما کمک کند تا تصمیم‌گیری درستی در مورد ملک مورد نظر خود داشته باشید.

علاوه بر این، برای کسب اطلاع از ضوابط حقوقی خرید یک ملک خوب، می‌توانید از منابع زیر استفاده کنید:

*قانون مدنی: قانون مدنی، مهمترین منبع حقوقی در ایران است که ضوابط مربوط به خرید و فروش ملک را در خود دارد.

*آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک: این آیین‌نامه، ضوابط مربوط به ثبت ملک را در خود دارد.

*قانون پیش‌فروش ساختمان: این قانون، ضوابط مربوط به پیش‌فروش ساختمان را در خود دارد.

*قانون تملک آپارتمان‌ها: این قانون، ضوابط مربوط به مالکیت آپارتمان را در خود دارد.

همچنین، می‌توانید با مطالعه مقالات و کتاب‌های حقوقی در زمینه امور ملکی، اطلاعات خود را در این زمینه افزایش دهید.

در ادامه، به برخی از مهم‌ترین ضوابط حقوقی خرید یک ملک خوب اشاره می‌کنیم:

*مالکیت ملک: قبل از خرید ملک، باید مطمئن شوید که ملک مورد نظر دارای مالکیت قانونی است. برای این کار، می‌توانید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید.

*سند ملک: ملک مورد نظر باید دارای سند رسمی باشد. سند رسمی، سندی است که توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و دارای اعتبار قانونی است.

*قیمت ملک: قیمت ملک باید با ارزش واقعی آن متناسب باشد. برای تعیین قیمت ملک، می‌توانید از نظرات کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنید.

*قرارداد ملکی: قرارداد ملکی، سندی است که شرایط خرید و فروش ملک را در خود دارد. قرارداد ملکی باید به صورت دقیق و کامل تنظیم شود تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.

رعایت این ضوابط حقوقی، می‌تواند به شما کمک کند تا خرید ملکی مطمئن و بدون مشکل داشته باشید.

سرقفلی حقی است که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته است. بنابراین سرقفلی شامل املاک مسکونی نمی شود. در واقع سرقفلی وجهی است که مستاجر یک مکان تجاری در بدو ورود به آن مکان به مالک می پردازد که باعث می شود مستاجر در اجاره کردن ملک نسبت به دیگران مقدم باشد و اگر مالک بخواهد مستاجر ملک مزبور را تخلیه کند باید وجه مزبور را به وی بپردازد. از آنجایی که این حق مالی است مثل سایر حقوق مالی، قابل معامله، قابل رهن وحتی قابل توارث هم میباشد. لیکن در مقابل حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به صورت تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر در اثر کار و تلاش به وجود می آید و اعتباری که مستاجر در نزد مشتریان خود پیدا می کند حق کسب و پیشه می باشد، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برای تاجری که سال ها این اعتبار را نزد مشتریان به دست آورده حق تقدمی نسبت به دیگران در اجاره ملک مزبور داده است. حق کسب و پیشه مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود و مستاجر نیز مرتکب تخلف نگردد، لذا در صورت تخلف مستاجر حق مزبور ساقط می شود. اما اگر مستاجر بابت سرقفلی وجهی پرداخت کرده باشد این حق حتی با احراز تخلف مستاجر به قوت خود باقی است.

ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معناست که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید.
مطابق با ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آت واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور و با رعایت سایر تشریفات مقرر قانونی، دادخواستی به خواسته فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید، با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

همانگونه که مشهور است صدور سند مالکیت در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، ثبت ثانویه تلقی می گردد. طبعاً از اعتبار ثبت اولیه موضوع ماده ۲۴ این قانون برخوردار نخواهد بود. از همین رو قانون‌گذار ما، اعتراض و حتی ابطال چنین اسناد مالکیتی را از طریق طرح دعاوی از جانب اشخاص ذی‌حق در مراجع قضایی پیش بینی نموده است. از همین رو در اینگونه موارد، متضرر از رای کمیسیون موضوع این قانون می توانند با استفاده از اسناد و مدارک متقن و با رعایت تشریفات مقرر قانونی در محاکم دادگستری طرح دعوی نماید.

موسسه حقوقی بین‌المللی مهرآیین نامدار جاوید در این مسیر، آماده ارائه مشاوره تخصصی و راهبردی به هموطنان عزیز می‌باشد.