در یک تقسیم بندی کلی ناهنجاری های بازار سرمایه به جرایم، تخلفات و اختلافات تقسیم می گردد. رسیدگی به اختلافات بین فعالان بازار در صلاحیت یک مرجع شبه قضایی با ترکیب و صلاحیت مشخص با عنوان هیأت داوری قرار گرفته که پس از بررسی ادعای خواهان و استماع دفاعیات خوانده نسبت به صدور رأی قطعی و لازم الاجرا اقدام میکند. “هیئت داوری” متشکل از سه عضو میباشد که یک عضو توسط رییس قوه قضاییه از بین قضات باتجربه و دو عضو از بین صاحبنظران در زمینههای اقتصادی و مالی به پیشنهاد “سازمان” و تأیید “شورا” به اختلافات رسیدگی مینمایند. مطابق مفاد ماده۳۶ قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذر ماه ۱۳۸۴، «اختلافات بین کار گزاران، بازار گردانان، مشاوران سرمایه گذاری، ناشران، سرمایه گذاران وسایر فعالان راجع به فعالیت حرفه ای آنها در صورتی که در کانون مربوطه سازش نگردد توسط هیئت داوری رسیدگی می گردد». مطابق این ماده، رسیدگی به کلیه اختلافات فعالان بازار سرمایه منوط به حرفه ای بودن منشاء، در صلاحیت هیات داوری قرار دارد و صلاحیت عام دادگاهها در این خصوص تخصیص خورده و دادگاه ها دیگر در خصوص دعاوی حقوقی فعالان بازار سرمایه که ناشی از فعالیت حرفه ای آنان است، صلاحیت رسیدگی ندارند. فلسفه پیش بینی چنین نهادی توسط قانونگذار از آن جهت است که دعاوی تخصصی این حوزه با توجه به دو اصل «سرعت» و «دقت» در امور تجاری و به طور خاص بورسی، سریع تر حل و فصل شده و در مرجعی مورد رسیدگی قرار گیرند که ترکیب آن کاملاً تخصصی و حرفهای باشد. بر اساس ماده ۳۶ قانون بازار اوراق بهادار مصوب آذرماه ۱۳۸۴ رسیدگی پرونده ها در هیأت داوری منوط به عدم سازش طرفین اختلاف در کانون مربوطه میباشد. کانون مربوط پس از برگزاری جلسه جهت حل و فصل قضیه اختلافی و عدم حصول نتیجه اقدام به صدور گواهی عدم سازش نموده که این گواهی یکی از مقدمات طرح پرونده در هیأت داوری قلمداد میشود. نکته شایان ذکر این که دعاوی مربوط به عرضه اولیه موضوع ماده ۴۳ قانون بازار اوراق بهادار و دعاوی عدم پرداخت سود توسط ناشران موضوع ماده ۱۵ قانون توسعه ابزار ها و نهادهای مالی نیاز به گذراندن فرآیند سازش نداشته و دعاوی مربوط مستقیماً در هیات داوری طرح خواهد شد.
مطابق اصول حقوقی و قوانین و مقررات موضوعه کشور ما، هر قراردادی که مابین دو یا چند شخص منعقد می شود اصل بر صحت آن بوده و فقط تحت شرایط خاص و معدودی می توان آن را باطل نمود. منظور از بطلان قرارداد این است که بتوان به طرق مصرحه قانونی اثبات نمود که قرارداد از ابتدا به طور صحیح منعقد نشده و از همین رو هیچ کدام از طرفین آن را ملزم به رعایت آثار ناشی از آن نمی کند. لیکن اثبات این امر به مراتب امر دشواری بوده چراکه نظم اجتماعی ایجاب می کند که اشخاص نتوانند کوچکترین بهانه ای را مستمسک نقض تعهدات خود قرار داده و از آثار روابط قراردادی خود بگریزند. بنابراین وقتی قراردادی به لحاظ قانونی به طور صحیح منعقد می شود، طرفین را به طور قطعی پایبند آثار آن کرده، چناچه یکی از طرفین آن قرارداد به هیچ یک از تعهدات خود نیز عمل ننماید، قرارداد موصوف باطل نبوده بلکه به اعتبار و قوت خود باقی می ماند و فقط تحت شرایط و تشریفات خاصی میتوان آن منحل نمود. طرق انحلال قراردادها نیز به طور کلی به سه دسته فسخ، انفساخ و یا تفاسخ تقسیم می شود که هر کدام از این روشها آثار و احکام مختص به خود را دارا می باشند. به جرات میتوان گفت صرفاً دعاوی ابطال و یا انحلال قراردادها آن قدر وسیع بوده که حتی یک وکیل دادگستری با سالها کار عملی در این حوزه نیز نمی تواند خود را به طور قطع متخصص آن بداند. لیکن متاسفانه در عمل شاهد هستیم برخی اشخاص در حالیکه ذی حق نیز به شمار می روند از سر ناآگاهی و بدون مشورت با اهل فن، دست به طرح دعوی ابطال، فسخ، انفساخ و یا تفاسخ در محاکم قضایی میزنند و فرصت دفاعی خود را برای همیشه از بین می برند.
همانگونه که در بخش قبل گفته شد انعقاد قرارداد به طور صحیح، طرفین آن قرارداد را پایبند به رعایت آثار آن می نماید. چانچه یکی از طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل ننماید طرف دیگر نمی تواند از ابتدا به سراغ انحلال قرارداد برود بلکه می بایست در وهله اول با تقدیم دادخواست تعهد او را به انجام مورد تعهد از محاکم قضایی بخواهد. تعهدات خود در یک تقسیم بندی کلی به دو دسته قانونی و قراردادی تقسیم می شوند و طرح دعوی به خواسته الزام طرف قرارداد به انجام موضوع تعهد بسته به نوع تعهد، رعایت شرایط و تشریفات خاص خود را طلب می کند.
برای مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به تحویل مورد معامله، الزام به تادیه ثمن، الزام به فک رهن و … از زمره دعاوی مطروحه در این بخش می باشند.
دعاوی خلع ید، تخلیه و مطالبه اجرت المثل املاک
خلع ید فرع بر اثبات مالکیت می باشد. بنابراین چنانچه شخصی سند مالکیت رسمی مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت دارا باشد و شخص دیگر بدون اذن و یا منشاء قانونی و یا قراردادی ملک وی را تصرف نموده باشد؛ مالک رسمی می تواند با رعایت تشریفات مقرر قانونی، دعوی خلع ید را در محاکم قضایی صالح مطرح نموده و رفع تصرفات غاصبانه را تقاضا کند. شایان ذکر است بر خلاف دیدگاه عامه مردم، دعوی خلع ید با دعوی تخلیه ید متفاوت است. بدین توضیح که در دعوی خلع ید اساساً منشاء و سابقه تصرفات غاصب قراردادی نبوده حال آنکه در دعوی تخلیه ید، برای مثال متصرف بر اساس قرارداد اجاره، در ملک دیگری تصرفات مالکانه قانونی داشته است لیکن پس از اتمام مدت اجاره، حاضر به تخلیه آن نمی باشد. شایان ذکر است غاصب مطابق قواعد و مقررات حقوقی ملزم است اجرت ایام تصرفات غاصبانه خود را به مالک پرداخت نماید که در این خصوص مالک می بایست دعوای الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را مطرح نماید. طرح هر کدام از این دعاوی شرایط، تشریفات و آثار منحصر به خود را دارند. بی شک اشتباه در تشخیص نوع دعوی از یک سو و عدم رعایت تشریفات مقرر قانونی از سوی دیگر، می تواند موجبات اتلاف وقت و هزینه اشخاص را فراهم آورد.
یکی از شایع ترین دعاوی ملکی در محاکم قضایی ما، دعوای تصرف عدوانی می باشد. با پیش بینی قانونگذار ما، دعوی موصوف در برخی موارد واجد وصف کیفری نیز تلقی گردیده و از همین رو به صورت کیفری نیز قابل طرح است. اساساً در دعوی تصرف عدوانی حقوقی، قانون گذار به دنبال حمایت از حقوق مالکانه مالک نبوده بلکه هدف او حمایت از سبق تصرفات متصرف است. بدین نحو که خواهان اینگونه دعاوی جهت اخذ حکم رفع تصرف، باید بتواند در محکمه قضایی اثبات نماید، ملک موضوع دعوی، سابقاً در تصرف او بوده است لیکن خوانده دعوی (هرچند شخص مالک باشد) به صورت عدوانی ملک مزبور را از تصرف او خارج نموده است. شایان ذکر شرایط و تشریفات طرح دعوی تصرف عدوانی به صورت کیفری با دعوی حقوقی آن یک تفاوت عمده دارد و آن این است که در اینجا شاکی می بایست مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، مالک رسمی پلاک موضوع دعوی شناخته شود.
یکی از مراحل مهم دادرسی که اهمیت ویژه ای در فرایند رسیدگی به دعاوی دارد، تعیین قانون حاکم بر دعواست؛ در دعوی تخلیه اماکن تجاری به دلیل وجود قوانین متعدد که در حقوق ایران در زمینه روابط استیجاری در اماکن تجاری وجود دارد و همگی در محدوده خود دارای اعتبار هستند ، موضوع تعیین قانون حاکم بر دعوی اهمیتی مضاعف می باید. نظام کاملاً متفاوت حاکم بر تخلیه اماکن استیجاری تجاری در قوانین مختلف، اهمیت تعیین قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره را روشن می نماید. زیرا برای مثال قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستجر سال ۱۳۵۶ به صرف انقضاء مدت پایان نمی پذیرد و تا زمان بوجود آمدن یکی از شرایط منصوص قانونی ادامه پیدا می کنند. برخلاف این قانون، اجاره های مشمول قوانین ۱۳۶۵ و ۱۳۷۶ با انقضاء مدت اجاره پایان می پذیرند و به همین دلیل امکان تخلیه عین مستاجره پس از انقضاء مدت اجاره برای موجر وجود دارد.
سرقفلی حقی است که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته است. بنابراین سرقفلی شامل املاک مسکونی نمی شود. در واقع سرقفلی وجهی است که مستاجر یک مکان تجاری در بدو ورود به آن مکان به مالک می پردازد که باعث می شود مستاجر در اجاره کردن ملک نسبت به دیگران مقدم باشد و اگر مالک بخواهد مستاجر ملک مزبور را تخلیه کند باید وجه مزبور را به وی بپردازد. از آنجایی که این حق مالی است مثل سایر حقوق مالی، قابل معامله، قابل رهن وحتی قابل توارث هم میباشد. لیکن در مقابل حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به صورت تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر در اثر کار و تلاش به وجود می آید و اعتباری که مستاجر در نزد مشتریان خود پیدا می کند حق کسب و پیشه می باشد، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برای تاجری که سال ها این اعتبار را نزد مشتریان به دست آورده حق تقدمی نسبت به دیگران در اجاره ملک مزبور داده است. حق کسب و پیشه مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود و مستاجر نیز مرتکب تخلف نگردد، لذا در صورت تخلف مستاجر حق مزبور ساقط می شود. اما اگر مستاجر بابت سرقفلی وجهی پرداخت کرده باشد این حق حتی با احراز تخلف مستاجر به قوت خود باقی است.
ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معناست که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همهی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید.
مطابق با ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آت واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامهای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده میشود و وی میتواند مستند به گواهی مزبور و با رعایت سایر تشریفات مقرر قانونی، دادخواستی به خواسته فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید، با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام مینماید.
همانگونه که مشهور است صدور سند مالکیت در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، ثبت ثانویه تلقی می گردد و طبعاً از اعتبار ثبت اولیه موضوع ماده ۲۴ این قانون برخوردار نخواهد بود. از همین رو قانونگذار ما، اعتراض و حتی ابطال چنین اسنادی مالکیتی را از طریق طرح دعاوی از جانب اشخاص ذیحق در مراجع قضایی پیش بینی نموده است. از همین رو در اینگونه موارد، متضرر از رای کمیسیون موضوع این قانون می توانند با استفاده از اسناد و مدارک متقن و با رعایت تشریفات مقرر قانونی در محاکم دادگستری طرح دعوی نماید.
سابقه ارائه خدمت توسط وکلای موسسه